Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego — kiedy to się opłaca

Jak prawidłowo nadpłacać kredyt hipoteczny, co bardziej się opłaca — skrócić okres kredytowania czy zmniejszyć miesięczną ratę, czy można zaoszczędzić nawet przy niewielkich nadpłatach i kiedy wcześniejsza spłata nie ma sensu? Oto wszystkie najważniejsze zasady.

Wielu kredytobiorców już przy podpisywaniu umowy hipotecznej planuje wcześniejszą spłatę. Warto jednak wiedzieć, że taka możliwość nie zawsze jest przewidziana w umowie, a nawet jeśli jest, może wiązać się z ograniczeniami dotyczącymi terminów i kwot nadpłat.

Dlatego oprócz podstawowych parametrów kredytu — stopy procentowej, okresu spłaty i wysokości raty — zawsze należy sprawdzić warunki wcześniejszej spłaty. Obecnie większość banków nie robi problemów z nadpłatami, a niektóre pozwalają na nie nawet dzień po uruchomieniu kredytu, jednak lepiej upewnić się, że tak jest zapisane w umowie.

Różnica między ratami annuitetowymi a malejącymi

Każda rata kredytu składa się z dwóch części: kapitału, czyli spłaty pożyczonej kwoty, oraz odsetek, które są opłatą za korzystanie z pieniędzy banku. W zależności od proporcji tych składników wyróżnia się dwa typy rat — annuitetowe (równe) i malejące.

W przypadku rat annuitetowych kredytobiorca płaci co miesiąc taką samą kwotę. Z czasem jednak struktura płatności się zmienia: na początku nawet 80% raty stanowią odsetki, a jedynie 20% spłaca kapitał. Pod koniec okresu spłaty proporcje się odwracają.

Przy ratach malejących część kapitałowa jest stała, a odsetki zmniejszają się z miesiąca na miesiąc, ponieważ są naliczane od coraz mniejszego salda zadłużenia. Większość kredytów hipotecznych w Polsce ma obecnie strukturę annuitetową, dlatego dalsze przykłady odnoszą się do tego modelu.

Dwa sposoby wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego

Istnieją dwa podstawowe warianty nadpłaty: skrócenie okresu kredytu lub obniżenie miesięcznej raty. Każdy z nich ma inne korzyści finansowe.

Wybór odpowiedniego rozwiązania zależy od Twoich celów. Jeśli chcesz jak najszybciej pozbyć się długu i zapłacić mniej odsetek, korzystniejsze będzie skrócenie okresu kredytowania. Jeśli natomiast zależy Ci na zmniejszeniu miesięcznego obciążenia budżetu — wybierz obniżenie raty.

Na pierwszy rzut oka skracanie okresu kredytu wydaje się oczywiście lepszym rozwiązaniem, ponieważ redukuje łączną kwotę odsetek. Jednak w niepewnych warunkach ekonomicznych, gdy nie ma gwarancji stałych dochodów, rozsądniej jest najpierw obniżyć raty do komfortowego poziomu, a dopiero potem myśleć o szybszej spłacie.

Dlaczego najbardziej opłaca się nadpłacać kredyt na początku

Początkowa proporcja 80/20 w ratach annuitetowych oznacza, że im wcześniej zaczniesz nadpłacać kredyt, tym więcej zaoszczędzisz. Największe korzyści przynosi wcześniejsza spłata w pierwszych 3–5 latach kredytowania — w tym okresie największa część Twoich rat to odsetki.

Niezależnie od wybranej opcji nadpłaty, najlepiej dokonać jej tuż po zaksięgowaniu miesięcznej raty. Jeśli wpłacisz środki w dniu spłaty, cała kwota nadpłaty zostanie przeznaczona na zmniejszenie kapitału. Gdy zrobisz to kilka dni przed lub po terminie raty, część pieniędzy pójdzie na pokrycie odsetek za bieżący okres, a efekt finansowy będzie mniejszy.

Najważniejsze wnioski

• Sprawdź, czy Twój kredyt hipoteczny dopuszcza wcześniejszą spłatę i na jakich warunkach.
• Możesz nadpłacać, skracając okres kredytu (oszczędzasz na odsetkach i szybciej zamykasz zobowiązanie) lub obniżając ratę (zmniejszasz miesięczne obciążenie).
• Najbardziej opłacalne są nadpłaty w pierwszych latach kredytu, gdy większość raty stanowią odsetki.